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Update : 2024년 10월 21일 |
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| 지역/개발 소식, 분양현장 소식, 언론뉴스, 뉴스분석, 시장분석 등 |
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부동산시장에 대한 정부의 어설픈 개입과 규제가 가격폭등의 원인인지, 어떤 이유로 과열되어 규제가 된 것이지는 모르겠으나, 주택 특히 아파트시장의 과열, 가격폭등, 규제 강화로 인해, 틈새시장으로 여겨지던 지식산업센터로 그 투자 내지는 투기세력들이 몰리게 되었습니다. 2020년 하반기부터 신규분양현장의 분양가가 치솟기 시작했습니다. 시행사가 시행마진을 무조건 높이려고 가격을 올린다기 보다는 개발수요도 몰리면서 토지가격이 그만큼 치솟은 게 큰 이유겠지요. 거기에다 각종 원료와 자재값 상승으로 공사비 또한 올라갔습니다. 토지든 건물이든 수요가 넘쳐나니 가격이 오르는 것은 당연한 원리일 것입니다. 경험상 보면, 분양가격이 2배가 되려면 8년 정도 걸렸는데 근래에는 불과 1년 반~2년만에 2배가 올랐습니다. 그러나 그 오른 가격에도 조기완판이 되고 있으니 신기할 따름입니다. 사실 주식이나 다른 투자수단에 비해 부동산은 안정적이고 고수익 투자수단이었습니다. 그래서 부동산에 대한 투자는 꾸준히 인기가 있어 왔으나 현재는 그 수준을 넘어선 과열양상이 되었습니다. 지식산업센터는 상대적으로 영세한 중소기업에게 안정적인 자가사업장 마련을 지원하기 위해 저금리 고한도 융자지원와 취득세, 재산세 등 세금감면 혜택을 주어 왔습니다. 그 대신 입주업종 제한과 임대사업 제한, 5년간 사용의무 등의 조건이 있습니다. 그래서 실제 입주하여 사용하는 업체에게는 더할 나위 없이 좋은 물건이었습니다. 최근 분양가격이 급등하니까 시세차익을 노리는 투기세력들이 몰려들었습니다. 이전에도 시세차익을 노리고 분양받는 사람들이 있기는 했습니다만 그 수가 시장분위기를 주도할 만한 수준은 아니었고, 분양받은 후 시세가 원하는 만큼 오르지않거나 매수인을 제때 찾지 못하는 리스크도 감내해야 했습니다. 또 하나의 축은 임대사업을 목적으로 투자하시는 분들이 있었습니다. 상대적으로 안정적이고 편한 임대수익을 올릴 수 있었습니다. 무융자수익률 7~8%, 융자수익률 15% 정도의 괜찮은 수익이다 보니 시세차익보다 더 장점이 많았습니다. 이제는 투기세력이 몰리고 그러니 가격도 오르고 이러한 악순환이 되는 것 같습니다. 직접 사용 목적으로 분양받는 경우 외에는 지금은 투자든 투기든 신중해야 하는 시점이 된 것 같습니다. 전매제한과 입주업종 정기적 조사를 골자로 하는 산집법 개정안이 국회에 발의된 상태이며, 가격도 오르긴 올라도 최근 만큼 급등해 줄 지 회의적이며, 임대료는 분양가 상승폭 만큼 따라주지 못하고 있어 임대수익률도 대폭 떨어지고 있습니다. 대출규제까지 나올 수도 있어 그 리스크도 고려해야 할 것입니다. 그럼에도 적정 수익을 기대하는 수준에서의 투자는 나쁘지 않다고 봅니다. 지식산업센터 가격은 떨어지는 경우는 아직까지 없었고 가격상승폭은 시장상황에 따라 결정되므로, 시세차익을 중장기적으로 기대하고 예전만큼은 아니지만 적정한 임대수익을 기대하는 수준에서라면 아직까지 지식산업센터에 대한 중장기적인 투자는 해볼만 하다고 생각합니다. 다만, 지식산업센터를 고르는 기준은 있어야 될 것입니다. 1. 수요가 충분한 곳. 주변 인프라가 구축되어 있거나 짧은 기간에 구축되어질 곳. 2. 입지가 좋은 곳. 역세권이나 교통이 편리한 곳, 조망이 좋은 곳, 지역개발호재가 확정된 곳 등 내세울만한 포인트가 있는 곳. 3. 주변 시세 대비 가격이 터무니없이 높거나 낮지 않은 곳. 4. 설계가 잘 된 곳. 규모, 전용율, 발코니면적, 사람/차량 이동 동선, 승강기대수, 주차대수, 화장실 등 5. 분양금액의 30% 이상 자금이 확보될 것.(전매가 여의치 않을 경우 잔금 납부) 어느 누구도 감히 장담을 할 수는 없습니다. 목적, 지역, 시기, 상품, 자금, 내외상황을 전반적, 종합적으로 고려하여 검토할 필요가 있습니다.
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